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天一快报
工作日11点准时发标
中央一号文件:农村土改将全面推开
天一金服·5小时前

       指导“三农”工作的又一份中央一号文件19日由新华社受权发布。

       该文件全称为《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》(下称“若干意见”),从八个方面指导“三农”工作,包括:聚力精准施策,决战决胜脱贫攻坚;扎实推进乡村建设,加快补齐农村人居环境和公共服务短板;发展壮大乡村产业,拓宽农民增收渠道;全面深化农村改革,激发乡村发展活力等。

       若干意见首次提出,允许承包土地的经营权担保融资,并要求坚持农村土地集体所有、不搞私有化,坚持农地农用、防止非农化。

       若干意见还提出,要进一步深化农村土地制度改革,颇为引人关注。若干意见要求,在修改相关法律的基础上,完善配套制度,全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。首提承包土地经营权担保融资

       由于社会环境发生变化,当前,农村土地制度改革领域也发生着重大变化。十九大报告中指出:“保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长三十年。”这是自农民承包地“三权”分置以来,中央在完善农村土地经营制度方面的又一重大举措。

       值得关注的是,为继续做好确权工作,农业农村部的发力重点包括:探索确权成果应用,为土地经营权抵押贷款、承包地有偿退出、互换并地等提供支撑,充分释放确权红利。为此,若干意见首提承包土地经营权担保融资。

       相较于工业,对企业从事农业的难处,在于没有产权。租用农民的承包地,即便是每年的承包费有上百万,再加上工人工资、农业投入等,对农业企业来说都是消耗品。农业存在高风险、重资产、回报低等问题。因此,缺少资金成为企业的常态。

       允许承包土地的经营权担保融资,对流转土地的农业企业来说,固然是有利的,但也可能引发负面影响。一是要警惕引发地租的上涨;二是要让真正从事经营的主体受益,而非享有承包权的农户;三是操作流程一定要简单;四是承包土地的经营权做抵押,不要随意附带其它抵押品,否则也会对农业企业造成影响。


农村土地制度改革呈加速态势


       2018年12月,随着《土地管理法修正案草案》(下称《草案》)提请全国人大常委会审议,农村土地制度改革逐渐有加速态势。

       为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍,《草案》删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;为缩小土地征收范围、规范土地征收程序,限定了可以征收集体土地的具体情形,补充了社会稳定风险评估、先签协议再上报征地审批等程序;为完善对被征地农民保障机制,修改征收土地按照年产值倍数补偿的规定,强化了对被征地农民的社会保障、住宅补偿等制度。

这些环节,均是当前农村土地制度改革中的难点和民众关注的核心所在。

       自然资源部部长陆昊表示,在全面总结农村土地制度改革三项试点经验的基础上,《草案》将依法经过试点、各方面认识比较一致的土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理方面的制度创新经验及时上升为法律制度。

       农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,也为外界俗称为农村三块地改革试点。经全国人大常委会授权,正式启动于2015年3月,限定在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区。试点原本计划到2017年底结束。不过,去年12月,全国人大常委会批准,试点工作再度延期一年,至2019年年底。

       本来改革就处于深水区,土改又是其中的“硬骨头”。采用试点改革的方式,是为了用实践来回应争议,从而达成改革、修法的最大共识。

       改革已经有四年时间,现在看来,试点非常有必要也很有意义。不同地区对改革的需求都是很迫切的,尤其是传统农区,比如湄潭、泸县等试点县,得益于改革,乡村一些被压抑的需求得以释放,改革红利非常明显。


集体建设用地入市设置限制条件,不会冲击商品房


       值得关注的是,无论是农村三块地改革试点,还是土地管理法修正草案中,允许集体建设用地入市都设置了一些限制条件,而这也决定了其影响力和冲击面的大小。

       譬如,哪些地块可以入市?《草案》设定的条件是:土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,且明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

       何为工业、商业等经营性用途?集体土地上进行房地产开发在不在其中?

     《草案》内容披露后,业界专家多数认为,此次修法仍将禁止在集体建设用地上进行房地产开发,对楼市供地格局影响不大。

       集体经营性建设用地入市改革对乡村振兴有非常重要的促进作用,对于房地产市场,目前还不会构成非常大的影响。这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的,而是用于工业、商业等用途,虽然也会有租赁房、廉租房等,但是不会对商品房造成很大冲击。

       此次明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途,避免了对住宅等市场的短期冲击,主要影响的是非住宅类经营性土地。

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只投资不存钱的家庭资产组合方式合理吗?
天一金服·2天前

       在现实生活中,我们经常可以听到这样的话,那就是某某家有好几套房子,在什么什么城市、什么什么地方也有房,有普通房、也有别墅等高档房,等等。不仅如此,还有多少多少理财产品,甚至在哪个哪个企业有股权。

       听到这样的话,很多人一定会十分羡慕,认为这家一定是一个十分富裕的家庭,一个很会理财、很会过日子的家庭。然而,如果关注一下这些家庭的生活,你又会发现,却又十分穷酸,贵一点的衣服舍不得买,好一点的饭菜舍不得吃,房子装潢显然得旧很一般,平时出行也是挤公交,甚至蹬着一辆旧自行车。

       不仅如此,他们手中,常常连现金也很少,银行也没有什么存款,家里的财产,就是房产、股权、理财产品等,等于是住在豪华别墅里过着穷人的生活,甚至连中低收入阶层人的生活也不如。更重要的,一旦有紧急事件发生,如生急病等,由于手中只有资产、股权、理财产品,而拿不出现金,还要到别人那里去借钱。而一旦发生这样的情况,被借钱的人往往很尴尬。借吧,家境那么好,还要向他们这些家庭条件、资产等远不如他们多的从家借,心里不舒服。不借款吧,面子上又过不去。

       这样的状况,岂能不让人感到尴尬和不快人。

       客观地讲,这些家庭、这些人就是葛朗台式人物,是太过精打细算,却不知道生活是什么滋味的人,甚至不知道别人心里的感受。我们说,投资本身并没有错。关键是,不能让投资影响正常生活,不能因为投资而让生活质量大幅下降,更不能因为投资在急需用钱时,要向家境远不如自己的人家去借钱。

       也许,这些人已经习惯了这样的生活,习惯于看着投资以后财富不断增加,并在增加中享受财富积累带来的快感,享受财富积累的精神愉悦。需要记住的是,精神愉悦离不开物质支撑,生活中尽是一些看得见、摸不着的东西,即便看得再舒服,也无法与实实在在的物质享受相比。

       我们并不赞成把奢侈豪华当作生活的主要追求目标,而支持和赞同通过投资等实现财富积累与增值。前提是,不要降低生活标准,尤其是不能以牺牲生活质量来实现财富增值,让正常的生活被打乱。

       现代经济下,越来越多的人把投资作为家庭财产增值的重要手段。由此带来的是家庭财产结构的过于投资化,银行存款等的比重越来越低。由此带来了能够支配的现金数量越来越少。一旦发生紧急事件,就很难筹集到足够现金,以至于有些居民在发生重大事件后,守着庞大的资产却要去向邻居或亲戚朋友借钱,搞得别人很为难。所以,配置好家庭资产,不仅是财富增值的需要,也是家庭形象的需要。只投资、不存钱的方式,并不是最优的家庭资产组合。

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